商业抵押贷款支持证券

商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 是一种以一组商业房地产贷款为担保的资产支持证券。这些证券通过将收入产出物业的各种抵押贷款（例如办公楼、购物中心和酒店）进行合并，然后将该池的股份出售给投资者而创建。

理解商业抵押贷款支持证券

CMBS 是结构化金融产品，允许投资者获得商业房地产债务的风险敞口。它们通常提供比政府债券更高的收益，但伴随有与房地产市场相关的额外风险。

CMBS 的关键组成部分

• 贷款池化: 从各个贷方收集商业抵押贷款并合并为一个池。
• 分层: 将池中的贷款划分为不同的风险类别或“分层”，这些分层为投资者提供不同程度的风险和收益。
• 基础资产: 抵押贷款本身支持这些证券，这意味着 CMBS 的表现与借款人偿还贷款的能力直接相关。
• 投资级评级: CMBS 通常由信用评级机构评级，帮助投资者评估与不同分层相关的风险。

CMBS 的运作方式

1. 贷款发放：商业抵押贷款发放给物业所有者和企业，用于购买或再融资房地产。
2. 证券化流程：这些贷款被汇集在一起并结构化为证券。
3. 发行：证券被出售给投资者，所筹集的资金用于偿还发放贷款的贷方。
4. 服务：服务机构从借款人处收取抵押贷款支付，并在扣除服务费后将其分配给 CMBS 投资者。
5. 支付给投资者：投资者根据基础抵押贷款产生的现金流定期收到支付，通常以利息支付的形式提供。

与 CMBS 相关的风险

• 信用风险: 借款人可能违约抵押贷款支付，导致投资者损失的风险。
• 市场风险: 房地产价值波动可能显著影响 CMBS 的表现。
• 流动性风险: CMBS 可能不如其他投资那么流动，快速以市场价值出售它们可能更困难。

CMBS 为投资者提供一种获得商业房地产多元化风险敞口的方法，通过固定支付提供收入生成的机会。然而，投资者进行彻底的尽职调查并理解与这些证券相关的基础风险是很重要的。